Själva bytet av rören kan du inte stoppa. Det är normalt underhåll, och hyresvärden behöver inte ditt ja för att göra det. Standardhöjningar som påverkar lägenhetens bruksvärde mer än obetydligt, som ett nytt kök eller en ny diskmaskin, får hyresvärden däremot bara göra om du godkänner dem eller om hyresnämnden ger tillstånd. De åtgärderna driver upp hyran efteråt, och ditt svar på brevet gäller just dem.
Under arbetet har du rätt till lägre hyra för de dagar du inte kan använda badrum eller kök som vanligt. Du har däremot ingen lagstadgad rätt till en evakueringslägenhet, och du kan inte heller vägra att flytta tillfälligt om hyresvärden bestämmer att hushållen ska evakueras.
Stambytet är normalt underhåll, men ett nytt kök kräver ditt ja eller nämndens
Ett stambyte betyder ofta mer än nya rör. Arbetet berör oftast toalett, badrum och kök, och i samband med bytet av rörstammar görs ofta också badrumsrenovering, upprustning av köket och ny elinstallation, enligt Hyresgästföreningens fördjupade genomgång av upprustning.
Gränsen går mellan underhåll och standardhöjning. Hyreslagen kräver ditt godkännande eller hyresnämndens tillstånd för två slags åtgärder:
- standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde, och
- åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller av husets gemensamma delar.
Gäller åtgärden gemensamma utrymmen, till exempel tvättstugan, räcker det att hyresgästerna i mer än hälften av de berörda lägenheterna godkänner den. Saknar lägenheten lägsta godtagbara standard, till exempel toalett, dusch eller badkar, varmvatten eller spis och kylskåp, får hyresvärden installera det utan ditt godkännande.
Gäller arbetet bara stammarna och räknas som underhåll behöver hyresvärden inte ditt godkännande, och detsamma gäller till exempel ommålning eller ett gammalt kylskåp som byts mot ett nytt. Upprustning av badrummet, installation av tvätt- eller diskmaskin och inglasning av balkongen är däremot exempel på standardhöjande åtgärder som påverkar hyran, enligt Hyresgästföreningens broschyr om upprustning.
Badrummet är ändå sällan där ditt nej avgör. Renovering av badrum i samband med stambyte kan hyresgäster normalt inte motsätta sig, enligt Hyresgästföreningens fördjupade genomgång. Efter flera prövningar i hyresnämnd och hovrätt är praxis att tillstånd medges, eftersom rör och golvbrunn ligger i golvet och tätskiktet ofta måste förnyas. I köket tar ledningarna betydligt mindre plats, och en äldre köksinredning kan plockas ned och sättas tillbaka efter stambytet. Det är därför ett nytt kök och tillval som tvätt- eller diskmaskin som ditt nej har störst möjlighet att påverka.
Hyresvärden kan gå till hyresnämnden om du säger nej
Hyresvärden ska skriftligen meddela dig vilka åtgärder som planeras. Godkänner du dem inte får hyresvärden ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, men tidigast två månader efter att meddelandet lämnades. Svarsdatumet i brevet är inget du är bunden av. Hyresgästföreningen konstaterar att det inte finns något krav på att du svarar inom den tid hyresvärden anger, och förklarar det korta svarsdatumet med tvåmånadersregeln.
Ett exempel: kommer brevet den 1 november kan hyresvärden som tidigast ansöka hos nämnden den 1 januari. Under tiden däremellan kan du förhandla med hyresvärden. Du kan begära besked om varje del av upprustningen, och om vad hyran blir, innan du skriver på.
Nämnden ska bevilja ansökan om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av åtgärden och åtgärden inte är oskälig mot hyresgästen. Vid den bedömningen vägs hyresvärdens intresse mot de intressen hyresgäster i allmänhet kan antas ha. Omständigheter som bara gäller dig som enskild hyresgäst får vägas in endast om det finns särskilda skäl. Ett nej från dig är ingen garanti för att badrummet förblir som det är, men det tvingar fram en prövning av om åtgärden är skälig.
Ett godkännande går inte att ta tillbaka. Hyresgästföreningen varnar uttryckligen för att du inte kan ändra dig när du har skrivit under.
Ombyggnad utan ditt ja eller nämndens tillstånd höjer inte din hyra på fem år
Börjar hyresvärden med en standardhöjande åtgärd utan ditt godkännande och utan nämndens tillstånd kan du ansöka hos hyresnämnden om att arbetet förbjuds. Nämnden ska då förbjuda åtgärden, och förbudet får förenas med vite.
Blir arbetet ändå utfört ska standardhöjningen inte räknas in när hyran prövas, så länge lägenheten hyrs av dig eller av någon som tagit över ditt kontrakt enligt hyreslagens regler, och högst fem år har gått sedan åtgärden slutfördes. Bor du kvar kan hyresvärden under de första fem åren inte ta betalt för en standardhöjning som varken du eller nämnden har godkänt.
Hur mycket hyran höjs efter stambytet
Det finns ingen fast procentsats. Hyran efter en upprustning bestäms av lägenhetens bruksvärde, inte av vad bygget kostade. Hyresgästföreningen förhandlar ofta de nya hyrorna med hyresvärden. Tvistar ni om hyran prövar hyresnämnden den, och hyran får då inte vara påtagligt högre än för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Hur den jämförelsen görs står i guiden om skälig hyra.
Två saker påverkar hur hårt höjningen slår mot dig:
- Lägenhetens storlek. Upprustningen av kök, badrum och ledningar är i stort sett densamma i en etta som i en fyra, men den fördelas på färre kvadratmeter i den lilla lägenheten. Därför blir den procentuella höjningen vanligtvis högre i små lägenheter, enligt Hyresgästföreningen.
- Infasning. Blir den skäliga hyran väsentligt högre än den du betalade tidigare kan du begära att hyresnämnden bestämmer att du betalar ett lägre belopp under en skälig tid. Nämnden ska göra det om inga särskilda skäl talar emot det. Regeln gäller när hyran prövas av nämnden.
Fråga hyresvärden om hyran för varje åtgärd för sig. Har hyresvärden ett samrådsavtal med Hyresgästföreningen ska varje hyresgäst enligt föreningen erbjudas olika upprustningsnivåer att välja mellan för sin lägenhet.
Så mycket lägre hyra kan du få för dygn utan badrum eller kök
Bor du kvar under arbetet har du rätt till nedsättning av hyran när du inte kan använda lägenheten som vanligt och det inte är ditt fel. Lagen säger att nedsättningen ska vara skälig men inte hur stor den ska vara. I praktiken räknas den i procent av hyran per dygn.
Hyresgästföreningen i Stockholm anger följande nivåer som praxis i sin genomgång. Föreningen påpekar själv att procentsatserna är exempel och att inte alla hyresvärdar följer dem.
- Byggarbete pågår i trapphuset: 5 till 20 procent
- Du har ingen tillgång till toalett eller badrum: 40 procent
- Du har ingen tillgång till kök: 40 procent
- Du kan laga mat men saknar vatten och avlopp i köket: 20 procent
- Hela lägenheten går inte att använda: 100 procent
Så kan det se ut för en hyra på 7 500 kronor i månaden, med 30 dagar i månaden. Ett dygn motsvarar då 250 kronor i hyra. Står du utan badrum i fem veckor, 35 dygn, ger 40 procent nedsättning 3 500 kronor. Saknar köket sedan vatten och avlopp i två veckor, 14 dygn, ger 20 procent ytterligare 700 kronor. Sammanlagt blir det 4 200 kronor, vilket är mer än halva månadshyran. Anteckna själv vilka dagar badrum och kök inte går att använda, eftersom ersättningen räknas per dygn och ofta betalas ut i efterhand.
Kontrollera två saker i förväg. Hyresgästföreningen uppger att du måste begära nedsättningen skriftligen i förväg, om det inte redan finns en överenskommelse mellan föreningen och hyresvärden. Och läs ditt hyresavtal: du och hyresvärden kan med bindande verkan ha avtalat bort eller begränsat rätten till nedsättning för sedvanligt underhåll eller för arbete som särskilt anges i avtalet.
Hyresvärden ska dessutom se till att du inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt, och ska ersätta skada som arbetet i lägenheten orsakar även om ingen har varit försumlig. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten än mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men, får du enligt 12 kap. 26 § jordabalken säga upp avtalet. Det ska ske inom en vecka från att du fick hyresvärdens meddelande om arbetet. Arbetet får då inte börja före den dag avtalet hade kunnat upphöra, om du inte går med på det. Rätten gäller inte arbete som hyresvärden har lovat att utföra åt dig eller har ålagts att utföra genom ett åtgärdsföreläggande.
Evakueringslägenheten är ingen rättighet
Hyresvärden bestämmer om hyresgästerna ska bo kvar eller flytta tillfälligt under arbetet. Du kan inte kräva en evakueringslägenhet med stöd av lagen, och du kan inte heller vägra en tillfällig utflyttning, enligt Hyresgästföreningens genomgång.
Erbjuds du en evakueringslägenhet kan den ha en annan standard än din vanliga. Enligt föreningen är praxis att du betalar den lägre av de två hyrorna, din ordinarie eller evakueringslägenhetens, men inte alla hyresvärdar följer den. Fråga hyresvärden innan flytten:
- Var ligger evakueringslägenheten, och hur stor är den?
- Vilken hyra betalar du under tiden?
- Får du ersättning om du ordnar boende själv, eller blir den tiden hyresfri?
- Vem betalar flytt, eftersändning av post, el och bredband?
Säger hyresvärden upp dig för att huset ska genomgå en större ombyggnad kan ditt besittningsskydd brytas. Det gäller bara om det inte är oskäligt mot dig att hyresförhållandet upphör, och inte om det är uppenbart att du kan bo kvar utan att ombyggnaden försvåras nämnvärt. Lämnar du lägenheten på grund av en större ombyggnad ska du om möjligt få hyra en likvärdig lägenhet i huset efteråt.
Vanliga frågor
Mina grannar har redan godkänt upprustningen. Gäller det mig också?
Nej, för din egen lägenhet krävs ditt eget godkännande eller nämndens tillstånd. Grannarnas ja räknas bara för gemensamma utrymmen som tvättstugan, där det räcker att hyresgästerna i mer än hälften av de berörda lägenheterna godkänner åtgärden.
Kan jag säga ja till stambytet men nej till det nya köket?
Ja. Själva stambytet behöver inte ditt ja om det är underhåll, medan en standardhöjning som påverkar bruksvärdet mer än obetydligt kräver ditt godkännande eller nämndens tillstånd. Begär att få veta vad hyran blir med och utan köket.
Vart vänder jag mig om hyresvärden och jag inte kommer överens?
Till hyresnämnden, som prövar både tillstånd till upprustning, förbud mot arbete som saknar tillstånd och tvister om hyran. Hur en ansökan går till står i guiden om hyresnämnden och tvister med hyresvärden. Som medlem i Hyresgästföreningen kan du också få rådgivning.
Senast faktagranskad: 17 oktober 2026