Du och hyresvärden är oense, breven leder ingenstans, och någon har nämnt hyresnämnden. Nämnden medlar i och avgör en avgränsad lista av hyres- och bostadsrättsfrågor, ansökan kostar ingenting och du behöver inget ombud.
Det finns åtta hyres- och arrendenämnder, i Stockholm, Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå. Vilken av dem som tar emot din ansökan avgörs av var bostaden ligger. Nämnden leds av ett hyresråd, som är domare, och avgör ärendet tillsammans med två intresseledamöter som har erfarenhet av fastighetsförvaltning respektive av hyresgästers förhållanden.
Vilka tvister nämnden avgör
Hyresnämnden medlar i hyres- och bostadsrättstvister och kan avgöra flertalet av dem genom beslut. Bland det som nämnden beslutar i finns:
- hyresvillkoren för en bostadslägenhet
- tillstånd för dig att hyra ut i andra hand
- tillstånd till lägenhetsbyte
- tvist om förlängning av hyresavtalet när hyresvärden sagt upp dig
- åtgärdsföreläggande när hyresvärden inte rättar till en brist
- återbetalning av oskälig andrahandshyra
- flera bostadsrättsfrågor
Kan hyresnämnden inte avgöra tvisten ska du i stället vända dig till tingsrätten eller Kronofogden. Rena penningkrav mellan dig och hyresvärden hör alltså inte hemma här, och inte heller en avhysning. Undrar du var din egen fråga hamnar, läs först vad som gäller vid andrahandsuthyrning och vilket skydd ett förstahandskontrakt ger. Det avgör ofta om saken över huvud taget är en nämndfråga.
Ansökan är gratis, men bevisningen är din
Ansökan ska vara skriftlig och den är kostnadsfri. Du skickar den digitalt via e-post eller e-tjänst, eller på papper. I den ska stå vem du är och vem motparten är, adress och fastighetsbeteckning för bostaden, vad du begär att nämnden ska besluta och vilka omständigheter du stödjer dig på. Sveriges Domstolar har färdiga blanketter för de vanligaste ärendena.
Nämnden hämtar inte in någon utredning och gör inga egna undersökningar. Allt som ska ligga till grund för beslutet måste du eller motparten lämna in. Hyreskontraktet, hyresavierna, mejlväxlingen med värden, fotona på fuktskadan, intyget från arbetsgivaren om studieorten: finns det inte i akten finns det inte alls. Skickar du inte in de kompletteringar nämnden begär kan ansökan avvisas.
Ett ombud är frivilligt, och många driver sitt ärende själva. Går ärendet vidare till hovrätten står vardera parten för sin egen rättegångskostnad i de vanligaste bostadstvisterna, bland annat förlängning av hyresavtalet och ändring av hyresvillkoren, enligt hyreslagen. I de tvisterna riskerar du alltså inte att få betala motpartens juristnota för att du förlorar.
På sammanträdet försöker nämnden först ena er
I de allra flesta ärenden kallas båda parter till ett sammanträde. Kallelsen talar om ifall du måste komma själv eller kan skicka ombud, om ni ska ses på plats eller via videolänk, om en besiktning av bostaden ska göras och om nämnden kan avgöra ärendet även om du uteblir. Sammanträdet är i de flesta fall offentligt, vilket betyder att vem som helst får sitta med och lyssna.
Nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och försöka förlika er, även om ingen av er har bett om medling. Först om ni inte kan enas avgör nämnden saken, och bara i de ärendetyper där den har rätt att fatta beslut. I övriga fall skrivs ärendet av. Har du lämnat in en ren medlingsfråga och parterna står lika långt ifrån varandra efteråt får du alltså inget avgörande att gå vidare med, utan ett avskrivet ärende.
Beslutet kan meddelas direkt när sammanträdet är slut. Kan det inte det, ska beslutet meddelas inom två veckor efter sammanträdet om det inte finns något synnerligt hinder, och du får veta redan på plats vilken dag det kommer. Ett beslut som meddelas direkt efter sammanträdet skickas till parterna inom sju dagar.
Besluten du normalt inte kan överklaga
Ett överklagande ska vara skriftligt och ha kommit in till nämnden inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Nämnden skickar det sedan vidare till Svea hovrätt, som är överinstans för alla åtta nämnderna. Hovrättens beslut i ett mål som kommit från hyresnämnden är slutgiltigt.
Men de två frågor som allra oftast för en hyresgäst till nämnden hör till dem som inte får överklagas: tillstånd till lägenhetsbyte och tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand. Säger nämnden nej är det nejet i regel slutpunkten, inte första ronden. Detsamma gäller tillstånd att hyra ut en bostadsrätt i andra hand. Nämnden får själv öppna för ett överklagande i bytes- och andrahandsärenden, men bara när hovrättens prövning behövs för att vägleda rättstillämpningen, vilket sker sällan.
Beaktansvärda skäl, en godtagbar bytespartner och en fullständig utredning måste därför finnas med redan i den första ansökan. Varje beslut bär en överklagandehänvisning som talar om vad som gäller för just det avgörandet. Läs den innan du planerar nästa steg.
Nya regler för privatuthyrning sedan den 1 juli 2026
Hyr du en villa, en bostadsrätt eller en ägarlägenhet direkt av den som äger den gäller sedan den 1 juli 2026 en ny privatuthyrningslag, som ersatte lagen om uthyrning av egen bostad. Den ändrar vad hyresnämnden mäter din hyra mot. Den gamla uträkningen med avkastningsränta på bostadens marknadsvärde plus driftskostnader är borta. I stället kan nämnden ändra hyran om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut när liknande bostäder hyrs ut privat.
Kontrollera vilka avgränsningar som gäller innan du ansöker. Lagen gäller bara när hyresvärden är en fysisk person eller ett dödsbo, och den gäller inte om värden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av värdens egen bostad. Hyr du i andra hand av någon som själv har en hyresrätt gäller den inte heller, utan då är det hyreslagens bruksvärdesregler som styr. Vilken modell som gäller för just din bostad avgör hela prövningen, och vi går igenom skillnaden i guiden om skälig hyra.
En sänkning börjar gälla från dagen då ansökan kom in till nämnden, om nämnden inte bestämmer en annan tidpunkt. Sänks hyran för tid som redan passerat ska hyresvärden samtidigt betala tillbaka det överskjutande beloppet med ränta. Har du däremot ett avtal som ingicks under den gamla lagen löper det vidare enligt den, så avtalsdatumet är det första du bör leta fram.
Samma dag blev det något lättare att få nämndens tillstånd att hyra ut en bostadsrätt. Skälen som krävs är oförändrade, men vid en prövning av fortsatt uthyrning ska tidigare uthyrningar beaktas bara om de skett i betydande omfattning. Den som först hyrt ut av ett skäl och sedan vill hyra ut av ett annat har alltså bättre utsikter än före sommaren.
Vanliga frågor
Vilken av de åtta nämnderna ska jag skicka ansökan till?
Den nämnd inom vars område bostaden ligger. Är du osäker kan du söka på fastighetens postnummer i Sveriges Domstolars förteckning över nämnderna, så får du kontaktuppgifterna till rätt nämnd.
Vad händer om motparten inte dyker upp på sammanträdet?
Kallelsen anger om nämnden kan avgöra ärendet även om en part uteblir. Står det så kan sammanträdet hållas ändå, och nämnden avgör saken på det underlag som finns i akten.
Är en uppgörelse i nämnden bindande?
Om ni förlikas kan ni be nämnden att stadfästa förlikningen genom ett beslut. Då gäller er överenskommelse som en dom. En muntlig uppgörelse som inte stadfästs har inte samma tyngd.
Kan hyresnämnden ge mig råd om mitt ärende?
Nej. Nämnderna företräder inte parter och lämnar inte juridisk rådgivning, och de ger inget förhandsbesked om hur en tvist skulle bedömas. För personlig rådgivning får du vända dig till Hyresgästföreningen, till en fastighetsägarorganisation eller till en jurist.