Med en hyresrätt hyr du en lägenhet av en hyresvärd och betalar en hyra varje månad. Du äger ingenting och behöver inte låna till en insats, och med ett förstahandskontrakt har du ett starkt skydd i lagen. Vad hyran täcker skiljer sig mellan hyresvärdar, så kontrollera det i avtalet innan du skriver under.
En hyresrätt är ett avtal, inte en ägd bostad
Hyreslagen är ingen egen lag utan 12 kapitlet i jordabalken. Kapitlet gäller avtal där någon hyr ut ett hus eller en del av ett hus mot ersättning, och lagen kallar det du hyr för en lägenhet. Ersättningen är hyran.
Hyresvärden är oftast ett kommunalt bostadsbolag eller ett privat fastighetsbolag. Hyr du direkt av hyresvärden har du ett förstahandskontrakt, och då gäller hyreslagens fulla skydd, med bland annat rätten att bo kvar. Det skyddet beskrivs närmare i guiden om förstahandskontrakt och besittningsskydd. Hyr du av någon som själv hyr lägenheten är det ett andrahandskontrakt, och då är skyddet svagare. Vad som gäller står i reglerna för andrahandskontrakt.
I en bostadsrätt är du i stället medlem i en bostadsrättsförening, som är en ekonomisk förening, och köper rätten att bo i föreningens hus. Hur de två skiljer sig i pengar, ansvar och trygghet står i jämförelsen mellan bostadsrätt och hyresrätt på Bostadsforum.
Hyran ska stå som ett bestämt belopp
Hyran för en bostadslägenhet ska stå som ett bestämt belopp i hyresavtalet, eller i en förhandlingsöverenskommelse om avtalet har en förhandlingsklausul. En förhandlingsklausul är ett villkor om att hyran bestäms i förhandlingar mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. Hyr du i andra hand får ni i stället avtala att din andrahandshyra knyts till den hyra som förstahandshyresgästen betalar.
Lagen gör ett undantag för kostnader för uppvärmning, kylning, varmvatten, el samt vatten och avlopp. De får tas ut vid sidan av den fasta hyran, men bara på vissa villkor. Antingen ska avtalet ha en förhandlingsklausul och beräkningsgrunden vara bestämd i en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt hyresförhandlingslagen, eller så ska lägenheten ligga i ett en- eller tvåfamiljshus eller i en ägarlägenhetsfastighet. För vatten och avlopp räcker det också att du betalar efter individuell mätning. Får kostnaden för värme, kyla, varmvatten eller el tas ut av dig efter individuell mätning, ska debiteringen utgå från den uppmätta förbrukningen.
Hyran ska normalt vara betald senast sista vardagen före varje månads början, om ni inte har avtalat något annat. Du betalar alltså i förskott.
Värme och vatten ingår oftast, hushållselen sällan
I de flesta hyresrätter ingår värmen i hyran, så kallad varmhyra, och då ingår också kall- och varmvatten. Ingår inte värmen kallas det kallhyra, och då får du en separat räkning för värmen, antingen från hyresvärden eller från en värmeleverantör.
Hushållselen betalar du i regel själv. Det är elen till lampor, spis och tvättmaskin, och för den tecknar du ett eget elavtal med en elleverantör. Elen som värmer upp lägenheten räknas inte dit utan ingår i hyran i de flesta hyresrätter.
En del hyresvärdar mäter dessutom förbrukningen i varje lägenhet, så kallad individuell mätning och debitering. Hos fastighetsbolaget Rikshem kan det gälla varmvatten, kallvatten, komfortvärme eller el. Förbrukningen syns på hyresavin och betalas i efterskott. De första månaderna efter inflyttningen tas en schablonkostnad ut för vattnet, eftersom den verkliga förbrukningen ännu inte är uppmätt.
Så skiljer sig hyresvärdarna åt
Uppgifterna om hyresvärdarna kontrollerades på deras egna webbplatser den 15 oktober 2026. Ditt eget hyresavtal är det som gäller för just din lägenhet.
| Kostnad | Vanligast | Exempel från hyresvärdar |
|---|---|---|
| Värme | Ingår (varmhyra) | Ingår hos Svenska Bostäder i Stockholm. Vid kallhyra kommer en separat räkning. |
| Vatten | Ingår | Ingår hos Svenska Bostäder. Hos Rikshem debiteras det efter mätning i de hus som har individuell mätning. |
| Hushållsel | Ingår inte, du tecknar eget elavtal | Kan ingå i studentbostäder: hos Uppsalahem ingår den i studentrummen men inte i studentlägenheterna. Hos Svenska Bostäder ingår den i vissa fall i studentlägenheterna. |
| Bredband | Varierar mest av allt | Hos Rikshem ingår en uppkoppling på 1 Mbit/s i hus anslutna till det öppna nätet. Hos Svenska Bostäder kan du i hus med fibernät beställa 1 Mbit/s utan kostnad. Snabbare bredband beställer och betalar du själv. |
| Tv | Ett basutbud ingår ofta | Ett basutbud av tv-kanaler ingår hos Svenska Bostäder, och kollektiv-tv från Telia ingår hos Rikshem i det öppna nätet. Hos Rikshem beställer du tv-paketet själv från Telia. |
| Tvättstuga | Ingår | Tillgången till tvättstuga och miljöstuga ingår i hyran hos Svenska Bostäder. |
En del av hyran kan också gå till hyresförhandlingarna. Hos Svenska Bostäder ingår 15 kronor i månaden som ersättning till Hyresgästföreningen Region Stockholm för dess förhandlingsarbete.
En kallhyra kan se flera hundra kronor billigare ut
Två annonser för lika stora lägenheter går inte att jämföra rakt av om värmen ingår i den ena men inte i den andra. Statistiska centralbyrån löser problemet i sin hyresstatistik genom att räkna om alla hyror till samma innehåll: hyran i statistiken omfattar värme samt kall- och varmvatten, medan hushållsel och garageplats räknas bort.
För 2026 lägger SCB 13,27 kronor per kvadratmeter på månadshyran när värmen inte ingår i en lägenhet i ett hus byggt mellan 1961 och 1980. För en tvåa på 60 kvadratmeter blir det cirka 800 kronor i månaden. Ingår hushållselen drar SCB av 6,31 kronor per kvadratmeter, cirka 380 kronor för samma tvåa. Det är schabloner för statistiken och inte din faktiska kostnad, men de visar hur mycket innehållet kan väga när du jämför två hyror.
Hur hyrorna skiljer sig mellan orter och lägenhetsstorlekar går att se i genomsnittshyrorna stad för stad, som bygger på samma statistik.
Vad hyresvärden och du ansvarar för
I hyran ingår också att hyresvärden håller lägenheten i gott skick. I en bostadslägenhet ska hyresvärden med skäliga mellanrum se till att lägenheten tapetseras, målas och repareras när den slits av ålder och användning, om ni inte har avtalat något annat på de villkor lagen tillåter.
Du som hyresgäst ska vårda lägenheten väl och ersätta skador som du, någon i ditt hushåll eller dina gäster orsakar genom vårdslöshet. Upptäcker du en skada som måste åtgärdas genast, till exempel en vattenläcka, ska du meddela hyresvärden direkt.
Vill du flytta kan du alltid säga upp ett hyresavtal för en bostad, och det upphör då vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen.
Fråga om det här innan du skriver under
- Ingår värme och vatten, eller mäts förbrukningen i lägenheten och debiteras separat?
- Ingår hushållselen? Gör den inte det behöver du ett eget elavtal.
- Ingår bredband och tv, och i så fall vilken hastighet och vilket utbud?
- Finns det tillägg på hyran, till exempel för förråd, parkering eller tillval?
Står svaren inte i avtalet, fråga hyresvärden och be om svaret skriftligt.
Senast faktagranskad: 16 oktober 2026