Att hyra ut sin bostad i andra hand, eller att själv flytta in som andrahandshyresgäst, är vanligt i Sverige. Men reglerna skiljer sig åt beroende på om det handlar om en hyresrätt eller en bostadsrätt, och både tillståndskrav och hyressättning styrs av lag. Den här guiden går igenom när du behöver tillstånd, hur en skälig hyra räknas ut i de olika fallen, vad som händer vid otillåten uthyrning och vad ett skriftligt andrahandskontrakt bör innehålla.
Tillstånd krävs för att hyra ut i andra hand
Du får inte hyra ut din bostad i andra hand hur som helst. Vem som måste säga ja beror på upplåtelseformen.
Hyresrätt. För att hyra ut en hyresrätt i andra hand krävs hyresvärdens samtycke. Säger värden nej kan du i stället ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Nämnden ska lämna tillstånd om du har beaktansvärda skäl och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra. Beaktansvärda skäl kan vara studier eller tillfälligt arbete på annan ort, längre utlandsvistelse, ålder, sjukdom, särskilda familjeförhållanden eller att du vill provbo med en partner. Reglerna finns i 12 kap. jordabalken, den så kallade hyreslagen (SFS 1970:994), där tillståndsprövningen behandlas i 39 och 40 §§.
Bostadsrätt. Bor du i en bostadsrätt behöver du i regel styrelsens samtycke för att hyra ut i andra hand. Nekar styrelsen kan även detta prövas av hyresnämnden, som lämnar tillstånd om du har skäl för upplåtelsen och föreningen saknar befogad anledning att säga nej. Bostadsrättsföreningens stadgar kan också tillåta en avgift för andrahandsupplåtelse.
Skälig hyra: skilj på hyresrätt och egen bostad
Hur en skälig hyra räknas ut beror helt på vilken sorts bostad du hyr ut. Här gör många fel, så det är viktigt att hålla isär de två fallen.
Andrahandsuthyrning av en hyresrätt
Hyr du ut en hyresrätt i andra hand styrs hyran av hyreslagens bruksvärdesregler. I praktiken innebär det att andrahandshyran i princip ska motsvara den hyra du själv betalar i första hand, eftersom förstahandshyran normalt speglar lägenhetens bruksvärde. Du får alltså inte gå med vinst på uthyrningen.
Två tillägg är tillåtna. Hyr du ut möblerat får du lägga på ett skäligt belopp för möblerna. Enligt Sveriges Domstolars vägledning bör möbeltillägget inte överstiga ungefär 15 procent av förstahandshyran för en fullt möblerad bostad. Ingår sådant som hushållsel, bredband eller en parkeringsplats får tillägget för detta inte vara högre än dina faktiska kostnader.
Uthyrning av egen bostadsrätt eller villa
Hyr du ut en bostad du själv äger, alltså en bostadsrätt eller en villa, gäller i stället lagen om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen (SFS 2012:978). Här sätts hyran på ett helt annat sätt. Enligt 4 § får hyran inte påtagligt överstiga summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden för bostaden.
- Kapitalkostnaden beräknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Räntan ska spegla vad du kunde ha fått om du i stället placerat motsvarande kapital, och brukar i praktiken ligga några procent över ett riskfritt sparande.
- Driftskostnaden är dina löpande kostnader för bostaden, till exempel månadsavgiften till bostadsrättsföreningen, uppvärmning och försäkring.
Privatuthyrningslagen gäller bara den första bostad du hyr ut. Hyr du ut flera bostäder, eller hyr du ut en hyresrätt i andra hand, gäller i stället hyreslagens bruksvärdesregler. Notera också att hyran enligt privatuthyrningslagen aldrig får sättas högre än det belopp ni faktiskt kommit överens om i avtalet.
Faktaruta: två modeller för skälig hyra
Hyresrätt i andra hand: i princip samma hyra som du betalar i första hand (bruksvärde), plus möbeltillägg på upp till cirka 15 procent och tillägg för el och bredband till självkostnad. Regleras av hyreslagen, 12 kap. jordabalken.
Egen bostadsrätt eller villa: kapitalkostnad (skälig avkastningsränta på marknadsvärdet) plus driftskostnad. Regleras av privatuthyrningslagen, lag 2012:978.
Hyresnämnden kan pröva hyran och besluta om återbetalning
Tycker du som andrahandshyresgäst att hyran är för hög kan du vända dig till hyresnämnden och be att hyran prövas. Bedömer nämnden att hyran är oskälig kan den sätta ned hyran och besluta att hyresvärden ska betala tillbaka det överskjutande beloppet.
Hur långt bakåt återbetalningen kan gå beror på när avtalet ingicks. För avtal som ingåtts efter den 1 oktober 2019 kan du få tillbaka oskälig hyra upp till två år bakåt i tiden, medan gränsen för tidigare avtal är ett år. Enligt Sveriges Domstolar måste ansökan om återbetalning lämnas in senast tre månader efter att du flyttat ut. Vänta därför inte med att agera om du misstänker att du betalat överhyra.
Otillåten andrahandsuthyrning kan kosta dig kontraktet
Att hyra ut en hyresrätt i andra hand utan vare sig hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd är allvarligt. Enligt hyreslagen är olovlig andrahandsuthyrning en grund för förverkande, vilket innebär att förstahandshyresgästen kan förlora sitt kontrakt och bli uppsagd. Hyresvärden måste dock säga upp avtalet inom viss tid efter att ha fått kännedom om uthyrningen.
Sedan reglerna mot handel med hyreskontrakt skärptes har också otillåten överhyra blivit en självständig grund för att förlora kontraktet. Tar du ut en hyra som klart överstiger vad som är skäligt riskerar du alltså din hyresrätt, även om du fått tillstånd att hyra ut. Slutsatsen är enkel: skaffa alltid tillstånd och håll dig till en skälig hyra.
Skriv alltid ett skriftligt kontrakt
Ett skriftligt andrahandskontrakt skyddar både dig som hyr ut och den som flyttar in. Det visar vad ni kommit överens om och blir ett viktigt underlag om hyran senare skulle prövas i hyresnämnden. Ta med åtminstone följande:
- Namn och personuppgifter för hyresvärd och hyresgäst
- Bostadens adress, storlek och vad som ingår, till exempel möbler, förråd eller parkering
- Hyrans storlek och vad den omfattar, samt hur tillägg för el och bredband beräknas
- Hyrestid och uppsägningstid
- Om uthyrningen sker enligt hyreslagen eller privatuthyrningslagen, eftersom uppsägningsreglerna skiljer sig åt
- Depositionens storlek och villkor för återbetalning
- En notering om att hyresvärdens eller styrelsens tillstånd finns
Tänk på att besittningsskyddet fungerar olika i de två lagarna. Vill du veta mer om hur skyddet ser ut och hur ett vanligt förstahandskontrakt skiljer sig från ett andrahandsavtal, läs vår guide om förstahandskontrakt och besittningsskydd. Och letar du fortfarande efter en egen hyresrätt hittar du konkreta tips i artikeln öka chansen till en hyresrätt.
Vanliga frågor
Får jag tjäna pengar på att hyra ut min hyresrätt i andra hand?
Nej. Andrahandshyran för en hyresrätt ska i princip motsvara den hyra du själv betalar. Du får göra ett skäligt påslag för möbler, upp till cirka 15 procent, och ta betalt för el och bredband till självkostnad, men inte gå med vinst.
Vad händer om jag hyr ut utan tillstånd?
Olovlig andrahandsuthyrning av en hyresrätt är en grund för förverkande, vilket betyder att du kan förlora ditt förstahandskontrakt. Skaffa därför alltid hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd innan du hyr ut.
Kan jag få tillbaka för hög hyra?
Ja. Hyresnämnden kan sätta ned en oskälig hyra och besluta om återbetalning. För avtal efter den 1 oktober 2019 gäller upp till två år bakåt, och ansökan ska lämnas senast tre månader efter att du flyttat ut.