Behöver du ett kontrakt inom några månader står valet mellan en kort köplats, ett korttidskontrakt, en andrahandslägenhet och en bostad du hyr av den som äger den. Vägarna skiljer sig mest i hur länge du får bo kvar, och i vad som händer med din kötid. Ingen av förmedlingarna i Stockholm, Göteborg och Malmö går förbi kön, men i september gick en tvåa i Täby till någon med 13 dagars kötid.
Så kort kan kötiden till en hyresrätt vara i Stockholm, Göteborg och Malmö
I september 2026 förmedlade Bostadsförmedlingen i Stockholm 1 763 bostäder. Den kortaste kötiden var 13 dagar, för en tvåa på 55 kvadratmeter i Tibble i Täby, och den längsta 33,5 år, för en fyra på Valhallavägen på Östermalm. Hittills under 2026 har 1 371 hyresrätter gått till personer med mellan 0 och 2 års kötid, mot 434 till personer som varit registrerade i mer än 20 år, enligt förmedlingens egen månadsrapport för september. Personer med högst 2 års kötid fick drygt tre gånger så många hyresrätter som de med mer än 20 års kötid.
Hos Bostadsförmedlingen i Stockholm finns ett sökfilter som heter Kort kötid. Det visar de bostäder förmedlingen bedömer är lättare att få, och bedömningen bygger på erfarenhet från tidigare förmedlingar av samma bostad eller av andra bostäder i samma område. Lättast att få är nybyggda bostäder och lägen en bit utanför centrala Stockholm, enligt marknads- och kommunikationschefen Marika Klerby-Nordström. I juni 2026 gick en trea i Bollmora i Tyresö till någon med tolv dagars kötid.
Bostad snabbt, en av Bostadsförmedlingens boendetyper, är ingen genväg förbi kön. Förmedlingen sker efter kötid också där, och du behöver uppfylla fastighetsägarens villkor som vanligt. Men du behåller din sparade kötid i stället för att få den nollställd.
Hos Boplats Väst, som förmedlar hyresrätter i Göteborg med omnejd, bestäms turordningen av ködagar och av poäng hos en enskild hyresvärd. Har en annons poäng går lägenheten till den som har flest poäng, oavsett hur många ködagar personen har, och ködagarna avgör i andra hand. Boplats Syd i Malmö har enligt sina köregler en rak kö där alla lägenheter förmedlas efter kötid. Den som har stått längst i kö och uppfyller hyresvärdens krav får lägenheten. Förmedlingarna räknar kötid på olika sätt, och skillnaderna står kö för kö i genomgången av Sveriges bostadsköer och i artikeln om kötid och köpoäng.
Ingen av de tre förmedlingarna förmedlar en lägenhet till någon som inte står i kön. Fastnar du på hyresvärdens inkomstkrav i stället för på kötiden kan en kommunal hyresgaranti göra att hyresvärden godtar dig. I vissa fall är kommunen skyldig att ställa garantin. Då ska fyra villkor vara uppfyllda samtidigt: du är bosatt i kommunen och behöver en permanentbostad med hyresrätt med rätt till förlängning, det finns barn i hushållet enligt socialförsäkringsbalkens regler, hushållet behöver hjälpen för att kunna etablera sig på bostadsmarknaden, och bostaden finns i kommunen.
Korttidskontraktet ger dig en bostad utan att nollställa kötiden
Vilken boendetyp du får avgör om kötiden följer med. I sina frågor och svar om kö- och förmedlingsregler räknar Bostadsförmedlingen i Stockholm upp fem boendetyper som behåller kötiden: korttidskontrakt, seniorbostad 65+, studentbostad, ungdom korttidskontrakt och Bostad snabbt. Tre nollställer den: tillsvidarekontrakt, seniorbostad 55+ och ungdom tillsvidarekontrakt.
Boplats Väst nollställer ködagarna när du får ett hyreskontrakt, med ett undantag: har du fått ett korttidskontrakt utan besittningsrätt behåller du dem, och det framgår i så fall av annonsen. Boplats Syd märker vissa lägenheter med ”Behåll din kötid”. De förmedlas i turordning efter kötid precis som vanligt, men du behåller kötiden efter att du har skrivit kontrakt. Kötiden behålls där också när du tecknar ett hyreskontrakt utan besittningsskydd, till exempel en studentbostad eller ett korttidskontrakt.
Studerar du är studentkön ofta den kortaste vägen in, och den har egna krav på studietakt, ålder och medlemskap. Kraven skiljer sig mellan köerna, och de är samlade i guiden om studentbostad vid terminsstart.
Andrahandskontrakt kräver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd
En hyresgäst får inte hyra ut sin lägenhet i andra hand för självständigt brukande utan hyresvärdens samtycke. Säger värden nej kan hyresgästen i stället söka hyresnämndens tillstånd. Tre villkor måste då vara uppfyllda samtidigt. Hyresgästen ska ha beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Hyresvärden ska inte ha befogad anledning att vägra. Och hyran ska inte överstiga skälig hyra. Tillståndet ska begränsas till en viss tid.
Saknas både samtycke och tillstånd är hyresrätten förverkad och hyresvärden får säga upp avtalet i förtid, om hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt. Hyresrätten är dock inte förverkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Sägs avtalet upp i förtid förlorar också du, som hyr i andra hand, din bostad. Begär därför att få se samtycket eller hyresnämndens beslut innan du skriver på, och kontrollera att den tid tillståndet gäller täcker den tid du ska bo där.
Som andrahandshyresgäst får du rätt att få avtalet förlängt först när hyresförhållandet har varat längre än två år i följd. Rätten kan dessutom avtalas bort i en särskilt upprättad handling. Ska den du hyr av själv bosätta sig i lägenheten gäller en sådan överenskommelse utan hyresnämndens godkännande i högst fyra år från det att hyresförhållandet inleds.
Reglerna ovan gäller när du hyr i andra hand av någon som själv har hyresrätten. Hyr du en bostadsrätt av den som äger den gäller i stället privatuthyrningslagen, och hyreslagen gäller bara i de delar där privatuthyrningslagen hänvisar till den. Faller uthyrningen utanför privatuthyrningslagen, till exempel om den du hyr av regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter, gäller hyreslagens regler igen. Då gäller fyraårsregeln också om den du hyr av innehar lägenheten med bostadsrätt och ska överlåta den. Hur hög hyran får vara räknas ut i artikeln om skälig hyra, och resten av regelverket finns i guiden om regler för andrahandskontrakt.
Hyr du en bostadsrätt eller villa gäller privatuthyrningslagen och tre månaders uppsägning
Hyr du en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet av den som äger den gäller privatuthyrningslagen, som trädde i kraft den 1 juli 2026. Den gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut ett hus eller en del av ett hus mot betalning, och bara om det hyrda ska användas helt eller till inte oväsentlig del som bostad.
I tre fall gäller lagen inte alls. Det första är att hyresvärden regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte ingår i värdens egen bostad. Det andra är att hyresvärden själv hyr lägenheten med hyresrätt. Det tredje är att uthyrningen avser fritidsändamål. Hyr du en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagen och inget annat.
Ett avtal som gäller tills vidare upphör vid ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen. Är avtalet tidsbestämt får du som hyresgäst alltid säga upp det med samma varsel. Lagen innehåller ingen rätt för hyresgästen att få avtalet förlängt. Den upphävda lagen om uthyrning av egen bostad, som gav hyresgästen en månads uppsägningstid, gäller fortfarande för avtal som ingåtts enligt den.
Hyran avtalar ni själva. Tycker du att den är för hög kan du ansöka hos hyresnämnden. Nämnden sätter ned hyran om den är väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut för liknande eller lika efterfrågade lägenheter som hyrs ut enligt samma lag. Jämförelsen görs mot andra privatuthyrningar, inte mot hyresrätter. Den nya hyran gäller från dagen för ansökan, om nämnden inte beslutar något annat. Sänks hyran retroaktivt ska värden betala tillbaka det överskjutande beloppet med ränta.
| Vägen | Vad som krävs av dig | Hur länge du får bo kvar | Kötiden i förmedlingen |
|---|---|---|---|
| Kort köplats i kön | Registrering och en köplats, hur kort den än är | Tills vidare | Nollställs vid tillsvidarekontrakt |
| Korttidskontrakt via förmedlingen | Registrering och en köplats | En begränsad tid som står i annonsen | Behålls |
| Andrahand av en hyresrätt | Hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd | Tillståndets tid; förlängningsrätt först efter mer än två år i följd | Berörs inte |
| Hyra av en ägd bostad | Att värden är en privatperson eller ett dödsbo | Tre månader från uppsägning, ingen förlängningsrätt i lagen | Berörs inte |
| Lägenhetsbyte | Ett förstahandskontrakt du redan har | Tills vidare | Berörs inte |
Lägenhetsbyte kräver ett eget kontrakt och förtur kräver intyg
Ett lägenhetsbyte är stängt för den som inte redan har ett förstahandskontrakt. Har du ett kan du byta det mot en annan lägenhet om hyresnämnden ger tillstånd. Tillstånd ska ges när du har beaktansvärda skäl och bytet kan ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. Har någon av parterna bott i sin lägenhet kortare tid än ett år vid ansökan krävs synnerliga skäl. Tillstånd ska inte heller lämnas om det finns anledning att anta att någon delaktig har begärt, avtalat om eller tagit emot en särskild ersättning för hyresrätten eller en otillåten förmedlingsavgift.
Förtur är en smal väg med intygskrav som skiljer sig mellan städerna, och den prövas mot ett behov som väger tyngre än bostadsbrist eller trångboddhet. Stad för stad står kraven i artikeln om förtur i bostadskön.
Att betala för ett kontrakt är ett brott för båda parter
Den som begär, avtalar om eller tar emot en särskild ersättning för att hyra ut en bostadslägenhet eller överlåta ett hyreskontrakt döms till fängelse i högst två år. Ringa brott ger böter eller fängelse i högst sex månader, grovt brott fängelse i lägst sex månader och högst fyra år.
Även den som betalar kan straffas. Den som lämnar en särskild ersättning för att få hyra en bostadslägenhet eller för att få överta en hyresrätt döms till böter eller fängelse i högst två år. I ringa fall döms ingen till ansvar. Dessutom kan du förlora kontraktet. Hyresrätten är förverkad om hyresgästen lämnar eller tar emot en särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätten, så länge det som ligger hyresgästen till last inte är av ringa betydelse.
Även en laglig bostadsförmedlare har ett tak för vad den får ta betalt. Bara vid yrkesmässig bostadsförmedling får någon ta betalt av en hyressökande för att förmedla en bostadslägenhet, om lägenheten inte är avsedd för fritidsändamål. Vid yrkesmässig bostadsförmedling får ersättningen inklusive moms uppgå till högst en tiondel av prisbasbeloppet för en lägenhet och en tjugondel för ett möblerat eller omöblerat rum. Den får tas ut bara om förmedlingen leder till att ett hyresavtal träffas. Prisbasbeloppet för 2026 är 59 200 kronor. En tiondel av det är 5 920 kronor och en tjugondel 2 960 kronor. Begär någon en högre avgift, eller vill ha betalt innan det finns ett kontrakt, är det en varningssignal. Fler sådana finns i råden mot bluffannonser i guiden om att öka chansen till en hyresrätt.
Vanliga frågor
När räknas ett nej som ett avhopp?
Ett avhopp registreras hos Bostadsförmedlingen i Stockholm när du har fått ett bostadserbjudande och sedan ångrar dig, eller inte svarar i tid. Detsamma gäller om du ångrar dig efter att ha blivit översänd som hyresgästförslag till hyresvärden. Tackar du nej efter en visning, eller till en bostad där du har rangordnat flera lägenheter i samma annons, registreras i dagsläget inget avhopp.
Gör du två avhopp under en sexmånadersperiod spärras du från att göra intresseanmälningar i tre månader. I samband med spärren inaktiveras samtliga aktuella intresseanmälningar och visningsinbjudningar, även de du redan har lämnat. Avhoppen räknas per kund och inte per kö, så det gör ingen skillnad om de två görs i den vanliga bostadskön, Värmdökön eller den interna byteskön. Du behåller din plats i kön, och efter tre månader kan du söka bostad igen.
Vad händer med kötiden om jag flyttar inom samma hyresvärd?
Hos Boplats Syd nollställs både boendetiden och kötiden när du flyttar inom samma hyresvärd, och båda börjar räknas på nytt från det nya inflyttningsdatumet.
Vad händer med kötiden om jag slutar betala köavgiften?
Hos Boplats Väst blir kontot inaktivt och ködagarna slutar räknas. Betalar du inte raderas kontot efter två år, och ködagarna försvinner. Hos Bostadsförmedlingen i Stockholm står du kvar som registrerad så länge köavgiften betalas. Uteblir betalningen blir ärendet vilande efter förfallodagen, och samtliga aktuella intresseanmälningar och visningsinbjudningar inaktiveras. Betalar du under tiden ärendet är vilande återupptas det med bibehållen kötid. Betalar du inte inom fem månader efter betalningsavins förfallodag avregistreras ärendet, och då går kötiden inte att få tillbaka.
Senast faktagranskad: 23 oktober 2026