Betalar du mer än grannarna för en likadan lägenhet kan du få hyran prövad av hyresnämnden. Är din hyra påtagligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter på orten sätter nämnden ned den till en skälig nivå. I nybyggda hus med så kallad presumtionshyra prövas hyran i regel inte mot likvärdiga lägenheter. Du börjar med en skriftlig begäran till hyresvärden och kan ansöka hos nämnden en månad senare om ni inte kommer överens. En sänkning gäller i regel bara framåt, så varje månad du väntar med ansökan betalar du den gamla hyran.
Kan jag få min hyra prövad?
Ja. Hyr du i första hand har du enligt hyreslagen i jordabalken rätt att begära att hyran ändras, och kommer ni inte överens kan du gå till hyresnämnden. Enligt hyresförhandlingslagen gäller rätten även om ditt kontrakt har en förhandlingsklausul och hyrorna i huset förhandlas av hyresgästföreningen.
Hyran ska vara skälig, och det är den inte om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter med likvärdigt bruksvärde. Vad som räknas som påtagligt avgörs från fall till fall, men som riktvärde brukar hyran få ligga 4 till 5 procent över jämförelsehyran.
Ett exempel: du betalar 8 000 kronor i månaden, och tre likvärdiga lägenheter i området kostar 6 600, 6 800 och 7 000 kronor. Nämnden utgår från den högsta hyran bland de jämförelselägenheter som godtas, i exemplet 7 000 kronor. Med riktvärdet på 5 procent hamnar gränsen kring 7 350 kronor, och din hyra ligger tydligt över den.
Hur jämförs min lägenhet med andra?
Bruksvärdet är det praktiska värde lägenheten har för hyresgäster i allmänhet, inte för just dig. Det byggs upp av storlek, planlösning, hur modern lägenheten är, läget i huset, reparationsstandard och ljudisolering. Hiss, tvättstuga, förråd, god fastighetsservice och parkering räknas också, liksom husets läge, boendemiljön och närheten till kommunikationer. Vad huset kostade att bygga eller förvalta spelar ingen roll.
Jämförelsen görs i första hand med lägenheter på orten där hyran har förhandlats fram mellan hyresvärd och hyresgästorganisation. Finns inga sådana på orten får nämnden jämföra med en annan ort med liknande hyresläge. Lägenheterna ska i grova drag motsvara varandra: ungefär samma storlek och antal rum, ungefär lika moderna och ungefär lika långt från centrum. Några kvadratmeter hit eller dit gör inget, men vissa nackdelar kan inte vägas upp av fördelar. Ett bättre läge väger till exempel inte upp en sämre planlösning och sämre teknisk utrustning.
Du och hyresvärden tar fram jämförelselägenheterna, inte nämnden. Du kan till exempel kontakta privata och kommunala hyresvärdar som förhandlar sina hyror med en lokal hyresgästförening och fråga vad likvärdiga lägenheter kostar. Du kan begära att jämförelselägenheterna besiktigas. Saknas användbara jämförelser gör nämnden i stället en allmän bedömning utifrån sin kunskap om hyresläget på orten.
Har du själv bekostat en renovering i lägenheten, till exempel ett nytt kök, får hyresvärden räkna in förbättringen i bruksvärdet bara om det finns särskilda skäl.
När går hyran inte att pröva mot bruksvärdet?
Bor du i ett nybyggt hus kan hyran vara en så kallad presumtionshyra. En presumtionshyra har förhandlats fram mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation som är etablerad på orten. Förhandlingen ska ha gällt samtliga lägenheter i huset och ha gjorts innan någon av dem hyrdes ut. En sådan hyra räknas som skälig i högst 15 år från det att den första hyresgästen flyttade in i lägenheten. Samma sak gäller lägenheter som har tillkommit genom tillbyggnad, eller genom ombyggnad av utrymmen som inte tidigare var bostäder.
Under den tiden prövas hyran inte mot grannhusens bruksvärdeshyror, utom när det finns synnerliga skäl. Hyran får också höjas i takt med den allmänna hyresutvecklingen på orten. De nuvarande reglerna började gälla den 1 januari 2026 och omfattar även överenskommelser som träffades före dess. Det ska framgå av förhandlingsöverenskommelsen om din hyra är en presumtionshyra, så fråga hyresvärden innan du lägger tid på jämförelser.
Bor du i ett äldre hus får presumtionshyrorna i nyproduktionen inte användas som jämförelse när din hyra prövas.
Hur ansöker jag hos hyresnämnden?
- Skriv till hyresvärden att du vill ha hyran sänkt och till vilket belopp. Begäran måste vara skriftlig. Spara ett bevis på att hyresvärden har fått den.
- Kommer ni inte överens kan du ansöka hos hyresnämnden, men tidigast en månad efter att du lämnade begäran. En ansökan som kommer in för tidigt avvisas.
- Skriv i ansökan vilken hyra du har, vilken du vill ha och från när. Beskriv också vad som höjer och sänker lägenhetens bruksvärde, vilka jämförelselägenheter du hänvisar till och hur deras hyror har bestämts. Bifoga hyresavtalet och din skriftliga begäran, och ange om avtalet har en förhandlingsklausul.
Du skickar ansökan till nämnden för den ort där lägenheten ligger, antingen med blankett eller via Sveriges Domstolars e-tjänst.
Hur långt bakåt gäller en sänkning?
En sänkt hyra börjar som regel gälla vid första månadsskiftet sedan tre månader har gått från ansökan. Lämnar du in ansökan den 15 november kan den nya hyran gälla från den 1 mars. Den nya hyran kan inte börja gälla förrän den nuvarande hyran har tillämpats i sex månader. Finns det skäl kan nämnden ändå låta sänkningen gälla från en tidigare tidpunkt. Har du hunnit betala den gamla hyran för månader som den sänkta hyran gäller för, ska hyresvärden betala tillbaka mellanskillnaden med ränta.
I tre lägen kan sänkningen gälla längre bakåt:
- Ny förhandlad hyra. Har hyresgästföreningen och hyresvärden kommit överens om en höjning kan du enligt hyresförhandlingslagen ansöka om ändring. Fristen är tre månader från den dag den nya hyran började tillämpas mot dig. Nämndens beslut ersätter då överenskommelsen för din del, och det du betalat för mycket ska betalas tillbaka med ränta.
- Höjning som du inte sade nej till i tid. Saknar ditt kontrakt förhandlingsklausul, i ett hus där det annars finns en förhandlingsordning, kan hyresvärden skicka ett höjningsbesked. Höjningen blir gällande om du inte protesterar. Ansöker du inom tre månader från att den nya hyran började gälla kan beslutet gälla redan från den dagen.
- Höjning utan förhandling. Omfattas lägenheten av en förhandlingsordning och har hyresvärden höjt utan att förhandla, är avtalet om höjningen ogiltigt. Hyresvärden ska då betala tillbaka det som tagits ut för mycket, med ränta från den dag pengarna togs emot. Det följer av hyresförhandlingslagen.
Vad gäller om jag hyr ut lägenheten i andra hand?
Hyr du ut din lägenhet i andra hand får andrahandshyran inte vara högre än den hyra du själv betalar, med tillägg för möbler och det som ingår. Sänks din egen hyra sänks därför också taket för vad du får ta ut av den som hyr av dig. Vill du räkna ut skälig hyra för andrahandsuthyrningen utgår du från din nya hyra. Till den lägger du ett möbeltillägg på högst 15 procent av hyran, plus vad el och bredband kostar dig.
Vad avgör om hyran sänks?
Jämförelselägenheterna avgör oftast utfallet. Kan du visa flera lägenheter med ungefär samma storlek, standard och läge, och vad var och en kostar i hyra, har nämnden något konkret att jämföra din hyra med.
Senast faktagranskad: 8 november 2026