Att hyra ut sin bostad i andra hand kan vara ett bra sätt att slippa säga upp ett förstahandskontrakt under en period borta, eller att få hjälp med boendekostnaden. Men uthyrningen är reglerad i lag, och gör du fel riskerar du i värsta fall att förlora din egen bostad. Den här guiden går igenom hela processen för dig som ska hyra ut: när du behöver tillstånd, hur du sätter en hyra som håller, vad avtalet bör innehålla, hur uthyrningen beskattas och hur du skyddar dig själv. Letar du i stället efter en bostad att hyra hittar du lediga objekt hos vår systertjänst Sökbostad.
Steg 1: skaffa tillstånd innan du hyr ut
Det första du måste ordna är tillstånd. Vem som ska säga ja beror på vilken sorts bostad du hyr ut.
Hyr du ut en hyresrätt krävs hyresvärdens samtycke. Säger värden nej kan du ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, som ska lämna tillstånd om du har beaktansvärda skäl och värden inte har befogad anledning att vägra. Beaktansvärda skäl kan vara studier eller arbete på annan ort, en längre utlandsvistelse, ålder, sjukdom eller att du vill provbo med en partner. Tillståndsprövningen regleras i 39 och 40 §§ hyreslagen, alltså 12 kap. jordabalken (SFS 1970:994).
Hyr du ut en bostadsrätt behöver du i regel bostadsrättsföreningens samtycke. Nekar styrelsen kan även det prövas av hyresnämnden. Föreningen får enligt sina stadgar ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen, normalt högst tio procent av ett prisbasbelopp per år. Hyr du ut en villa eller ett radhus du äger behöver du inte någons tillstånd.
Steg 2: sätt en hyra som håller
Här gör många fel, eftersom reglerna skiljer sig helt beroende på om du hyr ut en hyresrätt eller en bostad du själv äger.
Hyresrätt i andra hand. Hyran styrs av hyreslagens bruksvärdesregler och ska i princip motsvara den hyra du själv betalar i första hand. Du får inte gå med vinst. Hyr du ut möblerat får du lägga på ett skäligt belopp för möblerna. Enligt Sveriges Domstolars vägledning får möbeltillägget inte överstiga 15 procent av den förstahandshyra du själv betalar för en fullt möblerad bostad. Tillägg för hushållsel, bredband eller parkering får inte vara högre än dina faktiska kostnader.
Egen bostadsrätt eller villa. Här gäller i stället privatuthyrningslagen, lagen om uthyrning av egen bostad (SFS 2012:978), 4 §. Hyran får inte påtagligt överstiga summan av kapitalkostnaden och driftskostnaden. Kapitalkostnaden räknas som en skälig årlig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde, och driftskostnaden är dina löpande kostnader som avgift, uppvärmning och försäkring. Privatuthyrningslagen gäller bara den första bostad du hyr ut. Hyr du ut flera, eller hyr du ut en hyresrätt, gäller bruksvärdesreglerna.
Vill du fördjupa dig i hur hyran räknas ut och hur en hyresgäst kan få en oskälig hyra prövad, läs vår guide om skälig hyra och hyresnämnden.
Steg 3: skriv ett tydligt avtal
Ett skriftligt kontrakt skyddar er båda och blir ett viktigt underlag om hyran senare skulle prövas. Ta med minst följande:
- Namn och personuppgifter för dig som hyr ut och för hyresgästen
- Bostadens adress och storlek, och vad som ingår, till exempel möbler, förråd eller parkering
- Hyrans storlek och vad den omfattar, samt hur tillägg för el och bredband räknas
- Hyrestid och uppsägningstid
- Om uthyrningen sker enligt hyreslagen eller privatuthyrningslagen, eftersom uppsägningsreglerna skiljer sig åt
- Depositionens storlek och villkoren för återbetalning
- En notering om att hyresvärdens eller styrelsens tillstånd finns
Tänk på att uppsägningstiden skiljer sig mellan lagarna. Enligt privatuthyrningslagen 3 § får du som hyr ut säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, medan hyresgästen kan säga upp med en månad. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller hyreslagens uppsägningsregler i stället.
Steg 4: räkna med skatten
Hyresinkomster ska tas upp i deklarationen som inkomst av kapital, men du får göra avdrag som ofta gör att en normal uthyrning blir skattefri. Enligt Skatteverket får du ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad. Utöver schablonavdraget får du dra av mer beroende på bostadstyp:
- Hyresrätt: schablonavdraget plus den del av din egen hyra som gäller den uthyrda ytan under uthyrningstiden.
- Bostadsrätt: schablonavdraget plus den del av avgiften till föreningen som gäller uthyrningen.
- Villa eller radhus: schablonavdraget plus 20 procent av hyresinkomsten.
Avdragen får aldrig bli större än hyresinkomsten, och schablonavdraget gäller per bostad, inte per person. Överstiger överskottet noll beskattas det med 30 procent. Kontrollera alltid aktuella regler och belopp hos Skatteverket före deklarationen, eftersom siffrorna kan ändras.
Otillåten uthyrning kan kosta dig kontraktet
Att hyra ut en hyresrätt i andra hand utan vare sig hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd är en grund för förverkande, vilket betyder att du kan förlora ditt eget förstahandskontrakt. Sedan reglerna mot handel med hyreskontrakt skärptes är dessutom otillåten överhyra en självständig grund för att förlora kontraktet. Tar du ut en hyra som klart överstiger den skäliga riskerar du alltså din bostad, även om du har tillstånd att hyra ut. Slutsatsen är enkel: skaffa alltid tillstånd och håll dig till en skälig hyra.
Checklista innan du hyr ut
- Tillstånd klart från hyresvärd, styrelse eller hyresnämnd
- Hyran satt enligt rätt regel för din bostadstyp
- Skriftligt kontrakt med hyrestid, uppsägningstid och deposition
- Koll på vilken lag som gäller, eftersom det styr besittningsskydd och uppsägning
- Hemförsäkring och eventuell tilläggsförsäkring genomgången
- Beredskap att deklarera hyresinkomsten och dra av rätt belopp
Vill du veta mer om vad som skiljer ett andrahandsavtal från ett förstahandskontrakt, läs vår guide om förstahandskontrakt och besittningsskydd. Där förklarar vi bland annat varför besittningsskyddet är svagare vid andrahandsuthyrning.
Vanliga frågor
Måste jag ha tillstånd för att hyra ut i andra hand?
För en hyresrätt krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. För en bostadsrätt krävs i regel styrelsens samtycke. Hyr du ut en villa du äger behöver du inte någons tillstånd.
Hur mycket får jag ta i hyra?
För en hyresrätt i andra hand ska hyran i princip motsvara den du själv betalar, plus ett möbeltillägg på upp till cirka 15 procent. För en egen bostadsrätt eller villa får hyran inte påtagligt överstiga kapitalkostnad plus driftskostnad enligt privatuthyrningslagen.
Behöver jag skatta på uthyrningen?
Du får ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år och bostad, plus ytterligare avdrag beroende på bostadstyp. Blir det ett överskott beskattas det med 30 procent. Många normala uthyrningar hamnar under gränsen och blir därmed skattefria, men kontrollera alltid aktuella belopp hos Skatteverket.