Sista dagarna i lägenheten går åt till att skura, och sedan kommer räkningen ändå: värden tycker inte att städningen håller. Du är skyldig att lämna lägenheten städad, men inte att lämna den som ny, och vanligt slitage är hyresvärdens kostnad.
Så rent måste du lämna lägenheten
Ordet flyttstädning finns inte i hyreslagen. Skyldigheten följer i stället av vårdplikten i hyreslagen: du ska vårda lägenheten väl under hyrestiden och ersätta skador som du, ditt hushåll, dina gäster eller någon som arbetar åt dig orsakar genom vållande, vårdslöshet eller försummelse.
En hyresvärd som vill ha ersättning måste kunna peka på något du gjort eller låtit bli att göra. Att lägenheten ser mer använd ut än den dag du flyttade in räcker inte. Städningen hör till vårdplikten, eftersom en ostädad lägenhet inte går att lämna vidare, och måttet på hur rent det ska vara hämtas ur reglerna om lägenhetens skick vid tillträdet.
På tillträdesdagen ska hyresvärden lämna lägenheten i ett skick där den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för sitt ändamål. Det är nivån nästa hyresgäst har rätt till, och i praktiken den nivå din städning ska räcka till. Fullt brukbar, inte nyskick. Hur långt det sträcker sig moment för moment går Smuts igenom i sin kompletta guide till flyttstädning.
Vad räknas som slitage och vad räknas som skada
Hyresvärden ska hålla lägenheten fullt brukbar under hela hyrestiden. I en bostad ska värden dessutom med skäliga mellanrum tapetsera, måla och göra andra sedvanliga reparationer när lägenheten försämrats genom ålder och bruk.
Slitage genom ålder och bruk är hyresvärdens kostnad. Ett golv som mattats under sex år, en vitvara med repor på fronten, spår av en bokhylla på en vägg: sådant hör till bruket. Ett brännmärke i bänkskivan eller en uppsvälld parkett under en läckande blomkruka räknas i stället som en skada, och då måste du ha varit vållande.
För det du själv målat eller tapetserat finns en särregel. Som bostadshyresgäst har du rätt att på egen bekostnad måla och tapetsera. Minskar lägenhetens bruksvärde av det du gjort har värden rätt till ersättning för skadan, och just den frågan prövas av hyresnämnden. En svartmålad vägg kan kosta dig pengar. Att du målat om alls kan det inte.
Måste hyresvärden göra en besiktning
Hyresvärden har rätt att utan dröjsmål komma in i lägenheten för nödvändig tillsyn, och när lägenheten är ledig för uthyrning ska du låta den visas på lämplig tid. Hyresgästföreningen, hyresgästernas egen partsorganisation, skriver rakt ut att ”det finns ingen skyldighet för hyresvärden att göra en slutbesiktning av lägenheten” och att du inte kan kräva att få en kopia av protokollet.
Besiktningsprotokollet är ett svagare dokument än det kan verka. Det är hyresvärdens egen anteckning om vad värden anser sig ha sett. Det är ingen dom, och det binder inte dig. Kommer ni överens vid en gemensam besiktning i god tid är det ändå värdefullt, för då vet du vad du kan åtgärda själv innan hyrestiden går ut, och det är billigare än en faktura efteråt. Kommer ni inte överens är protokollet fortfarande bara ett partsbesked. Vilka anmärkningar som återkommer när städningen granskas har Smuts kartlagt i sin genomgång av de vanligaste anmärkningarna vid besiktning.
Dokumentera själv. Fotografera varje rum, varje vitvara och varje golvyta den dag du lämnar nycklarna, med bilder som bär datum. Hävdar värden en skada nio månader senare är dina bilder det bästa sättet att visa hur lägenheten såg ut.
Hyresvärden har två år på sig att väcka talan
Den som vill kräva pengar på grund av hyresförhållandet måste väcka talan inom två år från att hyresgästen lämnade lägenheten. Annars är rätten till talan förlorad, om inte något annat har avtalats.
Det handlar om en talefrist, inte en faktureringsfrist. En flyttnota som legat obetald i 23 månader bevarar inte kravet i sig. Har ingen talan väckts inom två år från att du lämnade lägenheten är rätten till talan förlorad. Fristen gäller åt båda hållen, så den begränsar också dig om du vill kräva tillbaka pengar av värden.
Vart går då talan? Hyresnämnden kan inte avgöra en vanlig städtvist. De ärenden nämnden får pröva räknas upp i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder, och där finns skadestånd för det du själv målat eller tapetserat, men inte ersättningskrav för städning och skador i övrigt. Nämnden har däremot en allmän uppgift att medla i hyrestvister, och en part får föra tvisten dit för medling så länge den inte redan ligger hos domstol eller skiljemän. Nämnden kan medla i en städtvist utan att kunna avgöra den. Den som vill få tvisten avgjord får i stället vända sig till tingsrätten eller Kronofogden.
Så mycket riskerar du om du bestrider en nota på 9 000 kronor
Säg att värden fakturerar 9 000 kronor för flyttstädning och åtgärdade skador i en tvåa, och att du bestrider hela beloppet.
Prisbasbeloppet är 59 200 kronor för 2026 enligt SCB, och halva prisbasbeloppet är 29 600 kronor. När det som yrkas uppenbart inte är värt mer än så ska tingsrätten bestå av en enda lagfaren domare. En nota på 9 000 kronor ligger långt under gränsen, och målet blir ett förenklat tvistemål.
I ett förenklat tvistemål gäller särskilda regler om rättegångskostnader. Den som vinner får bara ersättning för en timmes rättslig rådgivning per instans, ansökningsavgift, resa och uppehälle, vittnen och översättning av handlingar. Den som förlorar betalar inte motpartens ombudsarvode.
Hyresgästen som bestrider riskerar några tusenlappar utöver själva beloppet, inte ett femsiffrigt kostnadsansvar. Hyresvärden som ska driva in 9 000 kronor måste lägga arbetstid och en ansökningsavgift på ett mål där ett eget ombudsarvode inte går att få tillbaka ens vid vinst. Det kan löna sig att bestrida sakligt och med egna bilder. Har du en hemförsäkring med rättsskydd, kontrollera vad den täcker innan du bestämmer dig.
Depositionen står inte i hyreslagen
Hyreslagen innehåller ingen bestämmelse om deposition vid uthyrning av en bostadslägenhet. Den deposition lagen reglerar är en annan sak: du har rätt att deponera omtvistad hyra hos länsstyrelsen, och hyresrätten kan då inte förklaras förverkad för att det deponerade beloppet inte betalats till värden.
En deposition vid inflyttning vilar helt på hyresavtalet. Pengarna står normalt inte på något spärrat konto, ingen myndighet håller dem, och det finns inget lagstadgat besked om när de ska betalas tillbaka. Behåller värden depositionen och du bestrider grunden är det värden som sitter på pengarna och du som får kräva dem åter, och då gäller samma tvåårsfrist för dig. Skriv aldrig på ett depositionsvillkor utan att det står svart på vitt när och hur beloppet återbetalas.
Bor du hos ett kommunalt bostadsbolag inom allmännyttan möter du ofta standardiserade flyttnotor med fasta priser per moment. Ett standardpris är inte detsamma som ett rättsligt hållbart krav, och det går att bestrida. Mer om vad hyran och kontraktet omfattar finns i vad en hyresrätt är.
Så förbereder du dig innan du lämnar nycklarna
Utfallet avgörs oftast av bevisningen, och den samlar du in innan nycklarna lämnas tillbaka.
- Boka en gemensam besiktning i god tid före hyrestidens slut, så att du hinner åtgärda småsaker själv.
- Fotografera varje rum, alla vitvaror invändigt och alla golv den dag du flyttar, och spara filerna med datum.
- Begär en specificerad faktura per moment, inte ett klumpbelopp. Utan specifikation kan du inte bemöta de enskilda posterna.
- Bestrid skriftligt och ange skälen. Ett muntligt bestridande går inte att visa upp om tvisten når domstol.
Vanliga frågor
Måste jag anlita en städfirma när jag flyttar från en hyresrätt?
Nej. Hyreslagen ställer inga krav på vem som utför städningen, bara att du fullgjort din vårdplikt. Städar du själv och resultatet håller är saken utagerad. En firma ger dig ett kvitto och en garanti att hänvisa till om värden klagar, vilket är ett praktiskt argument snarare än ett rättsligt.
Måste jag betala för hål efter tavlor och hyllor?
Normalt inte. Hyresvärden svarar för tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer som beror på att lägenheten försämrats genom ålder och bruk, enligt hyreslagen, och att bo i en lägenhet innefattar att hänga upp saker. Ett stort antal hål eller ingrepp i kakel och våtrumsskikt är en annan sak, eftersom det då kan räknas som en skada du vållat.
Kan hyresvärden dra städkostnaden direkt från min deposition?
Det beror helt på vad ni avtalat, eftersom hyreslagen inte reglerar depositioner för bostadslägenheter. Ett skriftligt villkor om återbetalning är det enda som ger dig något att peka på.
Hyresvärden hörde av sig först efter ett och ett halvt år. Är kravet giltigt?
Kanske, men värdens tid att väcka talan håller på att rinna ut. Talan måste väckas inom två år från att du lämnade lägenheten, enligt hyreslagen, och därefter är rätten till talan förlorad om inget annat avtalats. Ju längre tid som gått, desto svårare blir det dessutom för värden att visa att en skada uppkom under just din hyrestid.
Senast faktagranskad: 29 juli 2026